浙江义乌:“环评”成了开发商获利的工具

2011-2-18 10:24 来源: 中国青年报
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义乌万商华府售楼处

  谁会想到,看似公益的“环境评估”,也能够成为房地产开发商获利的工具!

  “2008年年底,房地产商主动做环评,要求政府退地,而今环评仍然没有通过,开发商却已经急忙动工、开盘。这样的反差,不能不让我们质疑,房地产商葫芦里到底卖的什么药?”浙江省义乌市市民陈建(化名)说。

  中国青年报记者日前赴义乌,调查一份《环境影响报告书》背后的利益链。

  政府为环评“买单”,开发商因环评得利

  2008年4月,义乌市国土资源局在该市365便民服务中心,成功主持拍卖了位于城西街道的1-30地块。

  但到了2009年6月,该地块非但没有动工兴建,义乌市政府还收到了“退地、赔偿损失”的要求。

  这究竟是怎么回事?一切都由一份吊诡的《环境影响报告书》引发。

  以2.78亿元拍下这块地、又要退地的,是义乌市华统房地产开发有限公司(以下简称“华统公司”)。

  原来,在2008年年底,华统公司委托浙江省环境保护科学设计研究院,对1-30号地块做了环境影响评估报告。

  根据这份环评报告,该地块可吸入颗粒物、夜间噪声、二氧化硫及硫化氢等污染物浓度超标,周边存在印染厂等“二、三类工业企业”。而二类工业企业对居住和公共设施等有一定的干扰和污染,三类工业企业有严重干扰和污染。

  华统公司把这份环评报告提交给了义乌市环保局。根据这份报告,环保局认为“项目选址不符合环保要求”,作出了“不予行政许可决定”。这意味着该地块不能用于住宅项目。

  于是,看似华统公司与卖地的政府都进入了“骑虎难下”的境地。在采访中,华统公司否认提出过“退地”要求,而政府部门证实,华统公司曾提出过退地或换地,还有赔偿要求。

  “选地是去现场看过,当时没想那么多,没看出来。”华统公司董事长朱俭勇解释说,拍卖时对此不知情。

  “我们之前做的楼盘,只和制袜厂隔一条路,交付后因为制袜厂鼓风机噪声大,遭到住户投诉,我们也很烦。按规定是要提前做环评的,但是以前比较宽松,经常是房盖好做好环评就可以,我到这地方一看,就提前做环评,之后就和政府交涉。”朱俭勇说。

  2009年11月27日,义乌市人民政府办公室作出决定,区域环境整治工作由环保局和城西街道配合落实,确保环境指标符合项目开发要求;同意适当调整布局,项目南侧用地红线北退42米。

  这红线北退的面积,共计11300多平方米,计划用于绿化,而这部分的土地出让金,将由政府买单。即布局调整后,项目出让金从2.78亿元减为2.37亿元,“万商华府”项目少出了4000多万元。

  为何不让企业整改,而是后退42米、退还4000多万元土地出让金?

  义乌市建设局住宅与房地产业管理科科长楼棋樟解答说:“因为短时间内企业整改要达标可能有一定困难,所以政府就让出一部分土地作为隔离带,加上绿化带。”

  “这42米也是由环评单位论证的,环评单位提出和工业区最低要拉开100米距离,目前最近的一家工业企业距离小区是50米左右,加上已有的部分道路距离,就是接近50米。”义乌市环保局审批科朱科长介绍。

  环评没通过却开工,没预售证却已卖光

  有意思的是,对房地产商来说,“环评不合格”似乎没有任何约束力。

  直到2010年12月,开发商朱俭勇对中国青年报记者依然承认,至今环评仍未审查通过,义乌市环保局也出具了“不予行政许可决定”,按规定,该工程不能动工。

  但是,该项目却早在2009年12月20日就举行了隆重的奠基仪式,甚至有义乌市人大常委会主任、城西街道党工委书记出席。去年7月,工程全面动工。开发商将其称为“城西当前最大的房地产商业开发项目”。

  在开工了近5个月之后,直到2010年12月,环评材料才被送到义乌市环保局审批科,浙江省环境保护科学设计研究院将来人组织评审。朱俭勇称,环评通过后会将环评文件传真至本报。但截至发稿时止,记者并未接到任何环评通过的文件。

  据朱俭勇介绍,目前“万商华府”项目已建设完成超过20%。据记者了解,至今没有一个政府部门叫停该违规行为。

  义乌市环保局审批科朱科长介绍:“按照规定,项目动工之前都要通过环评的,‘万商华府’现在和要求是有差距的。是缺乏正式文件,但是目前规划调整、环境整改措施基本上完成了,我们认为原则上达到要求,所以不能说一定不能开工。”

  早在2009年年底,在没有预售证的情况下,该楼盘短时间内被违规销售一空。义乌群众向中国青年报反映,华统公司至少违规收取了上亿元的“意向金”。

  中国青年报记者以购房者身份暗访“万商华府”售楼处,售楼小姐证实,早在2009年年底奠基时,开发商就已开盘,约1000套房子早就买卖一空。

  “开盘均价(每平方米)5000元,开盘几天时间就卖光了,现在只能到中介那里买二手房了,价格肯定比原来要高。”售楼小姐说。

  而义乌当地的房产网站上,也都挂着“万商华府”的二手房出售信息。在一些房产中介人员口中,每套比原价涨了10余万元。

  “现在这些房产已流入二手房市场,价格被进一步推高,直接推动我们当地的房价上涨。”陈建说。

  而在接受中国青年报记者采访时,华统公司董事长朱俭勇却当面予以否认:“现在‘万商华府’楼盘还没有获批预售证,因此没有预售。只收了预先选朝向的选位费,都是一两万元定金,一点点钱,总额不大。”

  朱俭勇也否认“万商华府”楼盘已经流入二手房市场,“我不清楚,应该不会有这种情况。”

  而义乌市执法局工作人员对中国青年报记者说,尚没有接到“万商华府”违规销售的投诉,没有查处过相关情况。

  “目前‘万商华府’还没有预售证,如果预售就是违反法规,可以进行行政处罚。在开发商抵押贷款没还清的情况下,老百姓买了过去也要向银行贷款,容易形成重复抵押,老百姓就没法办理按揭。”义乌市建设局楼科长介绍。

  “操作环评”背后的生意经

  在采访中,众多政府官员都证实,此前,义乌没有一个房地产项目因为环评问题而搁置。项目环评通常考虑的是项目对周边环境的影响,而房地产项目本身对周边环境的影响并不大,环评很容易通过。

  一位要求匿名的当地政府官员向中国青年报记者透露,房地产商的所有行为,是直接和利益挂钩的。

  “至于他们怎么会想到提出环评,这是企业行为。当时正值全球金融危机,他们企业经营上、资金链上出现了一些困难。”

  这位官员指出,华统公司于2008年上半年拿地,到了2008年下半年,房地产进入低谷,此时华统公司的资金链困难,城西1-30号地块变成了“烫手山芋”。

  “如果它不交款,就是单方面违约,所有责任它要自己承担,不仅仅是没收保证金。所以,可能是考虑到这些风险,就想出操作环评这个办法来。企业是有它的利益,就提出退地。”

  “环保局也莫名其妙,可能还没想到这意味着什么,就同意出这样的证明,这让政府非常被动。估计下次再有企业这么找来,环保局就不会给出具行政文书了。”这位官员说。

  知情官员介绍,政府投资的项目,非常明确地规定,项目建设之前要做环境影响评价,但拍卖项目没有明确这方面的要求,而是由业主自己进行。“没有规定事先一定要做环评,从来没听说过企业要做这样的事情,但是它做了环评以后,就以此为理由给市政府提要求了,市政府只好召集相关部门协调。”

  “我们政府也据理力争,不能你想退就退。退地肯定是不行的,从行政许可、民事的角度来讲,都没有规定该项目是符合退地条件的。”这位官员说。

  而到了2009年下半年,和全国各地一样,义乌的房地产价格疯狂上涨,并在这年年底达到了一个新的高峰。

  “估计是因为房地产低谷,华统公司利用‘环评’发难;而到了房地产市场高峰时期,‘环评’问题就又不是问题了。”这位知情官员说。

  讽刺的是,相对于华统公司的“发难”,义乌市政府及其相关职能部门并没有“以牙还牙”,反而是报以“谅解”。

  义乌市国土局办公室主任李荣俊介绍,和许多城市分期缴纳土地出让金不同,义乌市“为了防止企业拖欠、违约,对地块开发造成不可知的困难”,都是采取一次性交清的方式。但在2008年4月土地拍卖之后,华统公司曾逾期未能缴纳土地出让金。

  据此,义乌市国土局可收回土地,没收押金。但国土局并没有这么做。

  朱俭勇解释说:“就是在环评出了这个情况后,剩下的尾款就放一放,看最后怎么处理调整。”

  “政府部门为何不收回土地重拍?”记者问。

  知情官员对中国青年报记者说:“为了保持稳定。对于地块开发,收回相当于流拍,第二次拍卖能不能拍到第一次的价格?而对企业,如果政府采取简单的没收保证金的方式,搞不好就要破产,就可能带出一系列社会问题。金融危机时,政府也成立了为企业解困的工作组,在法律允许的范围内给企业一些帮助。”

  这位官员介绍,考虑到以上因素,义乌市政府就给了缓冲时间,但没缴的部分要收取银行同期贷款利率,直接交到财政的专门账户里。他也表示,“他们开发商时间拉得有点长。”

  为何华统公司可以用“环评”发难,而诸多违规问题却不被追究?

  据悉,华统公司是华统集团下属子公司,而华统集团是义乌市土生土长的农业龙头企业。

  对于“万商华府”的环评问题,义乌市建设局住宅与房地产业管理科科长楼棋樟介绍,一般规划时不做环评,到有了具体项目,才有环评。规划时是有环评要求,组织专家和各个部门论证通过。

  “其实我们义乌引进的都是加工型轻工业,老城区里工业企业和居民楼靠近的现象非常多,不像北方地区重工业污染重。”楼棋樟科长说。

  以后房地产项目,是否都应事先进行环境影响评价?

  对此,楼棋樟科长认为不必。“每次土地出让时都要测一下空气质量合不合格,规划和土地出让等还怎么能正常进行呢?空气质量等一年到头都有不同,拿某几天最严重的指标来说事,我们的工作还怎么正常进行呢?最关键的是要考虑项目对周边环境的影响,而不是周边对项目的影响。”