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浙江义乌：“环评”成了开发商获利的工具
义乌万商华府售楼处
谁会想到，看似公益的“环境评估”，也能够成为房地产开发商获利的工具!
“2008年年底，房地产商主动做环评，要求政府退地，而今环评仍然没有通过，开发商却已经急忙动工、开盘。这样的反差，不能不让我们质疑，房地产商葫芦里到底卖的什么药?”浙江省义乌市市民陈建(化名)说。
中国青年报记者日前赴义乌，调查一份《环境影响报告书》背后的利益链。
政府为环评“买单”，开发商因环评得利
2008年4月，义乌市国土资源局在该市365便民服务中心，成功主持拍卖了位于城西街道的1-30地块。
但到了2009年6月，该地块非但没有动工兴建，义乌市政府还收到了“退地、赔偿损失”的要求。
这究竟是怎么回事?一切都由一份吊诡的《环境影响报告书》引发。
以2.78亿元拍下这块地、又要退地的，是义乌市华统房地产开发有限公司(以下简称“华统公司”)。
原来，在2008年年底，华统公司委托浙江省环境保护科学设计研究院，对1-30号地块做了环境影响评估报告。
根据这份环评报告，该地块可吸入颗粒物、夜间噪声、二氧化硫及硫化氢等污染物浓度超标，周边存在印染厂等“二、三类工业企业”。而二类工业企业对居住和公共设施等有一定的干扰和污染，三类工业企业有严重干扰和污染。
华统公司把这份环评报告提交给了义乌市环保局。根据这份报告，环保局认为“项目选址不符合环保要求”，作出了“不予行政许可决定”。这意味着该地块不能用于住宅项目。
于是，看似华统公司与卖地的政府都进入了“骑虎难下”的境地。在采访中，华统公司否认提出过“退地”要求，而政府部门证实，华统公司曾提出过退地或换地，还有赔偿要求。
“选地是去现场看过，当时没想那么多，没看出来。”华统公司董事长朱俭勇解释说，拍卖时对此不知情。
“我们之前做的楼盘，只和制袜厂隔一条路，交付后因为制袜厂鼓风机噪声大，遭到住户投诉，我们也很烦。按规定是要提前做环评的，但是以前比较宽松，经常是房盖好做好环评就可以，我到这地方一看，就提前做环评，之后就和政府交涉。”朱俭勇说。
2009年11月27日，义乌市人民政府办公室作出决定，区域环境整治工作由环保局和城西街道配合落实，确保环境指标符合项目开发要求;同意适当调整布局，项目南侧用地红线北退42米。
这红线北退的面积，共计11300多平方米，计划用于绿化，而这部分的土地出让金，将由政府买单。即布局调整后，项目出让金从2.78亿元减为2.37亿元，“万商华府”项目少出了4000多万元。
为何不让企业整改，而是后退42米、退还4000多万元土地出让金?
义乌市建设局住宅与房地产业管理科科长楼棋樟解答说：“因为短时间内企业整改要达标可能有一定困难，所以政府就让出一部分土地作为隔离带，加上绿化带。”
“这42米也是由环评单位论证的，环评单位提出和工业区最低要拉开100米距离，目前最近的一家工业企业距离小区是50米左右，加上已有的部分道路距离，就是接近50米。”义乌市环保局审批科朱科长介绍。
环评没通过却开工，没预售证却已卖光
有意思的是，对房地产商来说，“环评不合格”似乎没有任何约束力。
直到2010年12月，开发商朱俭勇对中国青年报记者依然承认，至今环评仍未审查通过，义乌市环保局也出具了“不予行政许可决定”，按规定，该工程不能动工。
但是，该项目却早在2009年12月20日就举行了隆重的奠基仪式，甚至有义乌市人大常委会主任、城西街道党工委书记出席。去年7月，工程全面动工。开发商将其称为“城西当前最大的房地产商业开发项目”。
在开工了近5个月之后，直到2010年12月，环评材料才被送到义乌市环保局审批科，浙江省环境保护科学设计研究院将来人组织评审。朱俭勇称，环评通过后会将环评文件传真至本报。但截至发稿时止，记者并未接到任何环评通过的文件。
据朱俭勇介绍，目前“万商华府”项目已建设完成超过20%。据记者了解，至今没有一个政府部门叫停该违规行为。
义乌市环保局审批科朱科长介绍：“按照规定，项目动工之前都要通过环评的，‘万商华府’现在和要求是有差距的。是缺乏正式文件，但是目前规划调整、环境整改措施基本上完成了，我们认为原则上达到要求，所以不能说一定不能开工。”
早在2009年年底，在没有预售证的情况下，该楼盘短时间内被违规销售一空。义乌群众向中国青年报反映，华统公司至少违规收取了上亿元的“意向金”。
中国青年报记者以购房者身份暗访“万商华府”售楼处，售楼小姐证实，早在2009年年底奠基时，开发商就已开盘，约1000套房子早就买卖一空。
“开盘均价(每平方米)5000元，开盘几天时间就卖光了，现在只能到中介那里买二手房了，价格肯定比原来要高。”售楼小姐说。
而义乌当地的房产网站上，也都挂着“万商华府”的二手房出售信息。在一些房产中介人员口中，每套比原价涨了10余万元。
“现在这些房产已流入二手房市场，价格被进一步推高，直接推动我们当地的房价上涨。”陈建说。
而在接受中国青年报记者采访时，华统公司董事长朱俭勇却当面予以否认：“现在‘万商华府’楼盘还没有获批预售证，因此没有预售。只收了预先选朝向的选位费，都是一两万元定金，一点点钱，总额不大。”
朱俭勇也否认“万商华府”楼盘已经流入二手房市场，“我不清楚，应该不会有这种情况。”
而义乌市执法局工作人员对中国青年报记者说，尚没有接到“万商华府”违规销售的投诉，没有查处过相关情况。
“目前‘万商华府’还没有预售证，如果预售就是违反法规，可以进行行政处罚。在开发商抵押贷款没还清的情况下，老百姓买了过去也要向银行贷款，容易形成重复抵押，老百姓就没法办理按揭。”义乌市建设局楼科长介绍。
“操作环评”背后的生意经
在采访中，众多政府官员都证实，此前，义乌没有一个房地产项目因为环评问题而搁置。项目环评通常考虑的是项目对周边环境的影响，而房地产项目本身对周边环境的影响并不大，环评很容易通过。
一位要求匿名的当地政府官员向中国青年报记者透露，房地产商的所有行为，是直接和利益挂钩的。
“至于他们怎么会想到提出环评，这是企业行为。当时正值全球金融危机，他们企业经营上、资金链上出现了一些困难。”
这位官员指出，华统公司于2008年上半年拿地，到了2008年下半年，房地产进入低谷，此时华统公司的资金链困难，城西1-30号地块变成了“烫手山芋”。
“如果它不交款，就是单方面违约，所有责任它要自己承担，不仅仅是没收保证金。所以，可能是考虑到这些风险，就想出操作环评这个办法来。企业是有它的利益，就提出退地。”
“环保局也莫名其妙，可能还没想到这意味着什么，就同意出这样的证明，这让政府非常被动。估计下次再有企业这么找来，环保局就不会给出具行政文书了。”这位官员说。
知情官员介绍，政府投资的项目，非常明确地规定，项目建设之前要做环境影响评价，但拍卖项目没有明确这方面的要求，而是由业主自己进行。“没有规定事先一定要做环评，从来没听说过企业要做这样的事情，但是它做了环评以后，就以此为理由给市政府提要求了，市政府只好召集相关部门协调。”
“我们政府也据理力争，不能你想退就退。退地肯定是不行的，从行政许可、民事的角度来讲，都没有规定该项目是符合退地条件的。”这位官员说。
而到了2009年下半年，和全国各地一样，义乌的房地产价格疯狂上涨，并在这年年底达到了一个新的高峰。
“估计是因为房地产低谷，华统公司利用‘环评’发难;而到了房地产市场高峰时期，‘环评’问题就又不是问题了。”这位知情官员说。
讽刺的是，相对于华统公司的“发难”，义乌市政府及其相关职能部门并没有“以牙还牙”，反而是报以“谅解”。
义乌市国土局办公室主任李荣俊介绍，和许多城市分期缴纳土地出让金不同，义乌市“为了防止企业拖欠、违约，对地块开发造成不可知的困难”，都是采取一次性交清的方式。但在2008年4月土地拍卖之后，华统公司曾逾期未能缴纳土地出让金。
据此，义乌市国土局可收回土地，没收押金。但国土局并没有这么做。
朱俭勇解释说：“就是在环评出了这个情况后，剩下的尾款就放一放，看最后怎么处理调整。”
“政府部门为何不收回土地重拍?”记者问。
知情官员对中国青年报记者说：“为了保持稳定。对于地块开发，收回相当于流拍，第二次拍卖能不能拍到第一次的价格?而对企业，如果政府采取简单的没收保证金的方式，搞不好就要破产，就可能带出一系列社会问题。金融危机时，政府也成立了为企业解困的工作组，在法律允许的范围内给企业一些帮助。”
这位官员介绍，考虑到以上因素，义乌市政府就给了缓冲时间，但没缴的部分要收取银行同期贷款利率，直接交到财政的专门账户里。他也表示，“他们开发商时间拉得有点长。”
为何华统公司可以用“环评”发难，而诸多违规问题却不被追究?
据悉，华统公司是华统集团下属子公司，而华统集团是义乌市土生土长的农业龙头企业。
对于“万商华府”的环评问题，义乌市建设局住宅与房地产业管理科科长楼棋樟介绍，一般规划时不做环评，到有了具体项目，才有环评。规划时是有环评要求，组织专家和各个部门论证通过。
“其实我们义乌引进的都是加工型轻工业，老城区里工业企业和居民楼靠近的现象非常多，不像北方地区重工业污染重。”楼棋樟科长说。
以后房地产项目，是否都应事先进行环境影响评价?
对此，楼棋樟科长认为不必。“每次土地出让时都要测一下空气质量合不合格，规划和土地出让等还怎么能正常进行呢?空气质量等一年到头都有不同，拿某几天最严重的指标来说事，我们的工作还怎么正常进行呢?最关键的是要考虑项目对周边环境的影响，而不是周边对项目的影响。”
