理科生看投资：房价是个伪命题？

　　经常能看到关于新房的成交价升了百分之多少或跌了百分之多少的新闻报导，而且相关数据不仅很仔细很公整，甚至还精确到了小数点后两位以示其准确可靠。不过从一个理科生的眼里来看，这些数据真的是很无聊或者说很没有意义，不仅是全市新房成交均价无太大意义，连二手房成交也无太大意义，无论是价格还是成交量。

　　　还是以我们熟悉和热爱的深圳为例，统计楼市成交的最权威的出处是来源于国土局网站的每日成交公示，按道理来说，它综合了每天所有由网上申报的的成交记录（深圳市这一点做得很好，所有新房成交，一定要上网，否则打印不了合同），数据是相对可靠的，　因此它也成为众多分析文章中数据的最原始出处。可惜就是这个均价，，从数学上讲是对的，但是对于分析却是没什么用的，以它作大方向模糊地看一看还勉强凑合，如果以此做精确到小数点后的分析则是相当有害的。　我们甚至可以说，一个城市本来就不应该有这样一个全市每日新房均价。

　　　深圳的情况就很明显，关内有罗湖、　福田，南山三区，关外有宝安、龙岗两区，同时分跨关内和关外的只有一个盐田区。一条二线关，就象是一条分水岭，关内就是一个现代化的繁荣的新城，关外则是在相当长的时间里以脏乱差而闻名，所以有“出关相当于出差”的说法。

　　　把关内三个区和关外两个区的房价混在一起平均，这种做法毫无意义。哪怕就算是其中一个区的平均成交价，也是没有意义的。最有代表意义的就是同时分跨关内和关外的盐田区，同是盐田区里，繁忙工业区的物业和大小梅沙海景别墅房，强行平均平均起来的价格有何指导性？？（盐田的新盘，大梅沙天琴湾有成交时，区内均价超过10　万，无成交时则单价一万出头，就是这个样子）

　　　就算一个具体的新楼盘的平均，其平均新房价格也应该尽量看得模糊一些。因为为了迎合不同的客户群，现在的楼盘户型普遍区分的很细，经常会同时存在多种户型，尤其是从小两房到三房到四房到复式一直到联排，均有可能在一个小区内同时存在。这样的一个平均价格，也没有太多意义。（典型的例子，万科金域华府，刚开盘时12000，现在则卖到20000以上。不过要加个前注，先卖的是普通住宅，后来则是别墅。）

　　　哪怕是同一位置的楼盘，里面同一种户型，由于其楼层，朝向的不同，也会有不小的区别，尤其是在一个楼盘面向马路“档子弹”的那一边，更是无法和正常价格相比。考虑到“分批销售”在深圳市场的存在完全不是一个小数目，而且分批销售在执行时总是把相对好一些的房子放到后面销售。所以同一楼盘的成交价变化，也一样并不具有太多讨论的价值。

　　　上面说的是深圳市每日新房成交价格无意义的原因，如果要使之有意义，最起码要做到细分关内关外，细分普通住宅和豪宅，如果想更有价值，还要考虑到规划、学位等更细的事项。　可惜的是，做统计的人就是喜欢搞一个新房成交均价，因为这样比较简单省事，容易写出作业交差，如果要按区域或房型细分，工作量大，也不一定更出彩，不如应付一下了事。　类似的笑话还有统计局报告里的城市平均收入这一概念，某一个平民可能收入很低迷，但是和李嘉诚这类的富豪平均一下，数字就体面多了，当然了，事主自己应该不会为此欢呼雀跃；但是总有人会看到这些简单数据后欢呼喝采的。

　　　其实，有一个这样的新房全市均价还是还有好处的，那就是控制房价会成为一件很容易的事情。如果这一阵子房价涨得太狠，舆论压力太大，不出手不好交差，完全可以通过批预售证的方式调整，只要多批点偏远郊区地方的普通住宅，而别墅之类则暂时缓一下批（反正KFS也不急，人家自己还想捂着哩），那么成交均价就会直线下来，然后自然会有些人写出“楼市终于暴跌了”“终于雪崩了”之类的文字，舆论压力也就随之飘散了。